Parallella processer mellan Göteborgs Stad och byggaktörer

Vad innebär det nya arbetssättet?

Erfarenheterna från BoStad2021 har använts för att ta fram ett arbetssätt som gör det möjligt att börja bygga strax efter att detaljplanen fått laga kraft. I och med detta kan spaden sättas i jorden ett år tidigare jämfört med en traditionell process.

Det nya arbetssättet innebär att byggaktören projekterar byggnaden parallellt med detaljplaneprocessen. Samtidigt erbjuder Göteborgs Stad särskilda processer för att ta fram nybyggnadskarta, genomföra lantmäteriförrättning och förbereda bygglovsansökan.

I och med att projekteringen börjar tidigare och går parallellt, vet man dessutom tidigare i processen vad som är genomförbart och inte och kan hantera dessa frågor i tid. Det innebär att slutprodukten kommer att stämma bättre överens med visionen under projekteringen.

Projekten måste uppfylla vissa förutsättningar

Erfarenheterna från BoStad2021 visar att alla projekt inte klarar av att nå en tidigare byggstart med hjälp av parallella processer. Därför måste projekten uppfylla vissa förutsättningar.

• Byggaktören måste ha finansiella och organisatoriska förutsättningar att kunna inleda byggstarten tätt inpå startbeskedet. Det kan behövas redogörelse för projektets beslutsprocesser, säljkrav och upphandlingsform samt beskrivning av förutsättningarna att kunna projektera kvartersmarken parallellt med detaljplaneprocessen.

• Det behöver finnas infrastruktur för vatten och avlopp på plats som har kapacitet även för den nya bebyggelsen. En tidig anslutningspunkt till nybyggnadskartan ska kunna lämnas redan när detaljplanen är på granskning. Vi tar fram en särskild version av nybyggnadskartan där planbestämmelserna som inte fått laga kraft är med.

• Om inte byggaktören äger all mark inom planområdet, bör all förhandling om markförvärv vara klar innan detaljplanen fått laga kraft. Detta för att undvika tvångsåtgärder från Lantmäterimyndigheten som kan leda till överklaganden som drar ut på tiden. Det är inte heller lämpligt med fastighetsgränser i befintliga byggnader, eftersom det kan bli väntetider inför rivning.

• Marken måste vara klar att bebyggas när detaljplanen får laga kraft, byggstarten bör ske innan eller parallellt med att den allmänna platsen byggs ut och inte heller vara beroende av exempelvis större ledningsomflyttningar.

Stegen inför ett arbetssätt med parallella processer

1. Byggaktören tar initiativ
   Starten är en förfrågan från byggaktören till stadsbyggnadsförvaltningens eller exploateringsförvaltningens projektledare/handläggare om arbetssättet med parallella processer är möjligt för ett aktuellt projekt. Förfrågan kan tidigast ske vid planstart och vi går igenom förutsättningarna först efter att samrådet är avslutat. Sista tillfället att efterfråga arbetssättet är fyra månader innan detaljplanens granskningsperiod startar.

2. Genomgång av förutsättningar
   När en förfrågan om parallella processer kommit in, får byggaktören närmare information om arbetssättet och vilka krav som ställs. Samtidigt presenterar byggaktören sina förutsättningar. Efter en genomgång av checklista görs en bedömning om projektet har förutsättningar att nå en tidigare byggstart med parallella processer.

3. Beslut
   Om projektet har rätt förutsättningar erbjuds parallella processer. Beslutet fattas av projektägaren på stadsbyggnadsförvaltningen, dvs. den person som är ansvarig för detaljplanen, och innebär att stadsbyggnadsbeslut erbjuder särskilda processer för nybyggnadskarta, lantmäteriförrättning och bygglov.

4. Avtal
   I markanvisningsavtal respektive föravtal avtalas om att byggaktören är skyldig att följa en särskild upprättad tidplan i det fall detaljplanen genomförs med parallella processer. En tidsplan tas fram tillsammans med byggaktören där det framgår när byggaktören ska ansöka om varje myndighetsprocess och när tid för byggstart ska ske.

5. Uppföljning
   Projektledare följer upp att de parallella processerna följs.

Ansökningar

• I samband med granskning ansöker byggaktören om tidig förrättningsstart samt beställer nybyggnadskarta där planbestämmelserna som inte fått laga kraft finns med.
• Ansökan om bygglov sker så fort detaljplanen vunnit laga kraft. Förmöten med stadsbyggnadsförvaltningens byggavdelning kring bygglov bokas genom projektledare.