Arbetet med att ta fram ett planförslag

Vad innebär planarbetet?

Grunderna för vad en detaljplan får och ska reglera framgår av plan- och bygglagen (PBL). Lagen bestämmer också hur man går till väga för att ta fram detaljplanen (planprocessen).

Detaljplaneprocessen Plan och bygglagen, Boverket

Det är kommunen som ansvarar för arbetet med detaljplanen. Politikerna i stadsbyggnads­nämnden tar de flesta besluten. Ibland är det kommunfullmäktige som tar det sista avgörande beslutet om att anta en detaljplan.

Processen när Göteborgs Stad tar fram en detaljplan

Planarbetet innebär en bedömning och prövning av om det är lämpligt att bygga på marken och på det sätt som du som fastighets­ägare / exploatör önskar. Önskemålen prövas gentemot lagar och regler och en avvägning görs mellan olika enskilda och allmänna intressen. Konsekvenserna av förslaget redovisas. Förslaget ska även samrådas med olika aktörer och berörda sakägare / grannar vid ett par tillfällen. Efter det kan förslaget behöva omarbetas. Varje planarbete är unikt. Hur omfattande arbetet blir skiljer sig från fall till fall beroende på bland annat vilka frågor som blir aktuella och hur arbetet organiseras.

Så lång tid tar det

Arbetet med att ta fram en detaljplan tar ofta cirka 18–42 månader. Hur lång tid planarbetet tar varierar bland annat beroende på hur komplicerat ärendet är. Tiden kan bero på:

• hur många beslut som måste fattas av stadsbyggnadsnämnden
• hur prioriterat arbetet är
• hur mycket synpunkter som kommer in under samråd och granskning
• vilka resurser som kan utföra arbetet.

I samband med start av planarbetet brukar det göras en bedömning av hur lång tid arbetet kan ta för den aktuella detaljplanen. I tidsplanen görs en uppskattning av när samråd, granskning och antagande kan äga rum.

I Plan- och bygglagen anges en minsta tid för samråd respektive granskning. Inom kommunen används ibland längre tider för att berörda nämnder ska hinna komma med sina synpunkter.

Om beslutet att anta planen överklagas eller överprövas tar det sedan ytterligare tid innan beslutet kan vinna laga kraft.

Kostnader

Fastighetsägaren / exploatören bekostar planarbetet enligt den taxa som fastställts av kommunfullmäktige. Detta förtydligas i ett planavtal som upprättas mellan fastighetsägare / exploatör och stadsbyggnadsnämnden. 

För de planer som är startade från och med 1 januari 2021 innebär planavgiften att all tid som stadsbyggnads­förvaltningen lägger på arbetet kommer att faktureras.

Avstämningar kring tid och kostnader

En preliminär uppskattning av handläggnings­kostnaderna gör i samband med att planavtalet skrivs. Därefter görs löpande avstämningar kring hur arbetet går. Det kan till exempel komma till frågor som gör att arbetet kan bli mer omfattande och därmed dyrare. Handläggningstiden varierar stort beroende på hur komplext arbetet är. En enkel plan kanske inte tar mer än cirka 250 timmar. En komplex plan kan ta mer än 3000 timmar.

Exploatör /fastighetsägare betalar för det underlag som behövs

Underlag och utredningar som behöver tas fram under arbetets gång ska också betalas av fastighetsägaren / exploatören. Detta gäller även om det är stadsbyggnadsförvaltningen som gör beställningen. 

Fastighetsägaren / exploatören ansvarar för att ta fram och bekosta ritningar, och bilder som behövs för att visa tanken med detaljplanen. 

Möten under planarbetet

Under planarbetet behöver vanligtvis ett antal möten genomföras. Stadsbyggnads­förvaltningen ansvarar för arbetet men samarbetar ofta med exploateringsförvaltningen och andra berörda förvaltningar i en projekt­grupp. Möten med fastighetsägare / exploatör eller representant för denna behövs också.

Hur många möten och hur ofta de hålls beror på hur väl önskemålen om att bygga stämmer med övriga frågor som man behöver ta hänsyn till. Ibland kan fastighetsägarens / exploatörens förslag på utbyggnad användas i stort sett som det är. 

Möten som fastighetsägaren / exploatören ska medverka i kan ofta hållas med cirka tre–sex veckors mellanrum. Vissa perioder kan det bli tätare och andra glesare.

Underlag och utredningar

Det är en mängd olika frågor som ska utredas och bedömas för att få fram ett planförslag. Vissa underlag och utredningar tas fram av stadsbyggnadsförvaltningen eller av andra förvaltningar / bolag i staden. Andra tas fram av fastighetsägare / exploatör och ytterligare andra beställs från konsulter med rätt specialistkompetens. Underlag kan också tas fram genom workshops eller gemensamma arbetsmöten.

Det är stadsbyggnadsnämndens ansvar som myndighet att genom handläggare på stadsbyggnadsförvaltningen se till att detaljplanen uppfyller krav på detaljeringsgrad, innehåll, kvalitet och lämplighet. Därför behöver utredningar göras i rätt omfattning.

Redan i samband med planbeskedet kan viktiga frågor och utredningar som kan behövas lyftas fram. När planarbetet startar görs en förnyad bedömning och på startmötet, det första mötet för detaljplanen,  görs en avstämning med andra förvaltningar om vad som behöver utredas. 

Ibland behöver underlag och utredningar tas fram i olika steg. Först en del som visar förutsättningarna och därefter en del som visas på konsekvenserna för en viss utformning av förslaget. Oftast behöver utredningarna vara klara i god tid innan planförslaget kan skickas på samråd. Det kan även behöva göras kompletterande utredningar eller justeringar senare under planprocessen.

En del utredningar och underlag kan beställas av fastighetsägaren / exploatören. Det är stadsbyggnadsnämnden som avgör om det är stadsbyggnadsförvaltningen eller fastighetsägaren/exploatören som handlar upp en utredning.

Om underlag eller utredningar rör frågor som är betydelsefulla för att göra avvägningar mellan olika intressen och där olika intressen kan stå emot varandra bör stadsbyggnadsförvaltningen ta fram eller beställa utredningen för att inte riskera att utredningen blir partisk. 

När allmän plats berörs brukar kommunen vara ansvarig för hur området ska se ut, vad som behöver utredas och hur genomförandet ska gå till.

Exempel på utredningar och underlag under planarbetet:

Det är vanligt att följande frågor behöver utredas under planarbetet:

• Arkeologi
• Barnkonsekvensanalys, BKA
• Bullerutredning
• Dagvattenutredning och skyfallsutredning
• Geoteknik/markstabilitet
• Gestaltningsförslag - underlag gällande utformning av mark och byggnader.
• Grönytefaktorer
• Kulturmiljö
• Kompensationsåtgärder
• Kulturmiljöinventering
• Luftmiljö
• Markmiljö
• Miljökonsekvensbeskrivning, MKB, enligt PBL
• Mobilitets- och parkeringsutredning
• Naturvärdesinventering
• Riskanalys
• Social konsekvensanalys, SKA
• Solstudier/dagsljusutredning
• Undersökning av betydande miljöpåverkan
• Trafikutredning

Förväntningar på dig som fastighetsägare / exploatör under planarbetet

Det du som fastighetsägare / exploatör ska bidra med under planarbetet kan variera utifrån förutsättningarna. Här följer en sammanfattning av de förväntningar som oftast måste uppfyllas.

• Du skriver på planavtal och bekostar planarbetet enligt taxa.

• Du eller någon som företräder dig deltar på arbetsmöten som rör planarbetet. 

• Om ni är flera olika fastighetsägare / exploatörer är det i många fall lämpligt att ni anlitar en företrädare som stadsbyggnadsförvaltningen kan ha de flesta kontakter med. Ni stämmer i så fall av era synpunkter med varandra och representanten stämmer av dessa med oss.

• Du bekostar de utredningar som behövs i planarbetet.
  
  
• Du tar fram underlag i form av utredningar i den omfattning, vid den tid samt med den kvalitet som bedöms behövas för att förslaget ska kunna bedömas och prövas.

• Du tar fram gestaltningsförslag i form av illustrationer / renderingar, i den omfattning, vid den tid och med den kvalitet som stadsbyggnadsförvaltningen bedömer vara lämpligt för att kunna bedöma och pröva förslaget.

• Du ansvarar för att förslaget är genomförbart på kvartersmark. Att det finns lämplig plats för sophämtning, parkering, utevistelse och att krav på tillgänglighet kan uppfyllas. Möjligheten till mindre avvikelser vid bygglov är numera mycket begränsad. Gestaltningsförslaget måste därför vara tillräckligt genomarbetat i planarbetet.