Gemensamhetsanläggning

Lantmäterimyndighetens roll i gemensamhetsanläggningar

Lantmäterimyndigheten beslutar om bildande av gemensamhetsanläggningar, fastställer hur kostnader fördelas, registrerar anläggningarna och hjälper till vid förändringar eller tvister. 

Så bildas och fungerar en gemensamhetsanläggning

• En gemensamhetsanläggning bildas vid en lantmäteriförrättning enligt anläggningslagen   (anläggningsförrättning). Där bestäms det hur anläggningen ska utformas och skötas, men också hur kostnader ska fördelas mellan de deltagande fastigheterna.
• Ett anläggningsbeslut gäller även för framtida ägare till berörda fastigheter. Det är fastigheten i sig som ansluts till gemensamhetsanläggningen, inte de enskilda fastighetsägarna.
  
• Skötseln av anläggningen kan antingen ske av alla delägare gemensamt (delägarförvaltning) eller genom en samfällighetsförening (föreningsförvaltning).
• Ett anläggningsbeslut gäller för all framtid, men kan omprövas i en ny förrättning om något stort förändras, till exempel ändrat användningssätt av gemensamhetsanläggningens fastigheter. 
• För att bilda eller ompröva en gemensamhetsanläggning behöver du ansöka om lantmäteriförrättning

Andelstal

Andelstalen visar hur mycket varje fastighet ska betala för gemensamhetsanläggningens olika kostnader. En fastighet kan ha två olika andelstal, ett i utförande och ett annat i drift.  

Utförandeandelstalet visar hur mycket varje fastighet äger av anläggningen och avgör hur mycket de ska betala för nybyggnations-, underhålls- och investeringskostnader. Det visar också hur mycket av en ersättning varje fastighet ska få när en ny delägarfastighet tillkommer.

Driftandelstalet avgör hur mycket varje fastighet ska betala för löpande driftkostnader.

Ändra andelstal

Om en fastighet ändras på ett varaktigt sätt kan det bli aktuellt att ändra andelstalen. Några exempel är när en obebyggd fastighet blir bebyggd eller när fastighetens användning ändras stadigvarande, exempelvis från fritidsbostad till permanentbostad. Andelstalen kan ändras på olika sätt.

Ändring av andelstal i befintlig gemensamhetsanläggning

Om en fastighet ändras genom att den till exempel blir bebyggd eller att användningen ändras genom att till exempel ett fritidsboende blir permanentboende kan det bli aktuellt att ändra andelstal. 

Det finns tre sätt att ändra andelstal utan att en ny anläggningsförrättning behöver göras:

• Styrelsebeslut: Om det i gemensamhetsanläggningens anläggningsbeslut framgår att samfällighetsföreningens styrelse har rätt att i vissa fall ändra andelstal, kan styrelsen fatta beslut om en sådan ändring vid ett styrelsemöte. Ändringen ska registreras av lantmäterimyndigheten och börjar gälla först när den har registrerats.
  
• Överenskommelse: En befintlig delägare kan komma överens med styrelsen av en föreningsförvaltad gemensamhetsanläggning, eller med samtliga delägare av en delägarförvaltad gemensamhetsanläggning, om att ändra andelstal. Överenskommelsen behöver överensstämma med principerna i anläggningsbeslutet. Den ska godkännas och registreras av lantmäterimyndigheten innan ändringen börjar gälla.
  
• Föreningsstämma: En samfällighetsförening kan besluta om att ändra andelstal på en föreningsstämma. Stämman kan endast ta beslut om att ändra andelstalen för befintliga delägare i gemensamhetsanläggningen. Föreningsstämman ska besluta om ersättning samtidigt som den beslutar om ändring av andelstalen. Minst två tredjedelar måste rösta för ändringen på stämman. Stämmobeslutet ska godkännas och registreras av lantmäterimyndigheten innan ändringen börjar gälla.

Kostnaden för de tre alternativen ovan framgår av lantmäterimyndighetens taxa och avgifter.

Om en gemensamhetsanläggning är så gammal eller på andra sätt inaktuell, att det inte går att ändra andelstalen enligt alternativen ovan, behöver gemensamhetsanläggningen omprövas för att andelstalen ska kunna ändras.

Andra möjligheter att ändra andelstal

• Fastighetsbildningsförrättning: Om fastighetsindelningen ändras kan andelstalen justeras enligt lag i samband med en fastighetsbildningsförrättning.
• Ny anläggningsförrättning: Gemensamhetsanläggningen kan i vissa fall omprövas vid en ny anläggningsförrättning. Ansök om lantmäteriförrättning

Inträde i eller utträde ur en gemensamhetsanläggning

Blanketter för att ändra andelstal eller inträde, utträde i  gemensamhetsanläggning

1. Fyll i aktuell blankett

Välj rätt blankett beroende på vad du ska göra

Anmälan om ändrade andelstal genom styrelsebeslut

Ansökan om ändrade andelstal genom stämmobeslut. För mer information och ansökningsblankett: Ändra andelstal 43 a § anläggningslagen Lantmäteriet

Överenskommelse om inträde, utträde eller ändrade andelstal

2. Skicka eller lämna dina handlingar till:

Lantmäterimyndigheten i Göteborgs Stad, Postgatan 10, Box 2554, 403 17 Göteborg. 

Omprövning av gemensamhetsanläggning

Ibland uppstår behov av att ändra en befintlig gemensamhetsanläggning, tillexempel om beslutet om vad som ska förvaltas behöver ändras eller tas bort helt. För kunna ändra eller ta bort en befintlig gemensamhetsanläggning måste själva anläggningsbeslutet omprövas i en ny anläggningsförrättning, för detta måste någon berörd ansöka om lantmäteriförrättning .

Ansökan om omprövning kan göras av:

• Ägaren tillen befintlig delägarfastighet

• Ägaren till en fastighet som ska inträda i gemensamhetsanläggningen

• Ägaren tillen fastighet som upplåtit mark för gemensamhetsanläggningen, för de delar som berör fastigheten.

• En samfällighetsförening, om ett beslut först fattats vid föreningsstämma om att ansökan ska göras.

Det är inte alltid möjligt att ändra eller ta bort en befintlig gemensamhetsanläggning. Vi kan inte på förhand ge besked om en gemensamhetsanläggning kan omprövas, utan det måste prövas efter ansökan i en förrättning.

Villkor för omprövning:

Ett av tre villkor måste vara uppfyllt för att en gemensamhetsanläggning ska kunna omprövas.

• Ändrade förhållanden är den vanligaste anledningen till omprövning. Väsentligt ändrade förhållanden måste ha inträtt, till exempel ändrat användningssätt av deltagande fastigheter.

• Omprövningsöppning i anläggningsbeslutet kan i vissa fall finnas, där det då står att gemensamhetsanläggningen får omprövas efter viss tid. Omprövning kan då ske när tiden gått ut.

• Klart behov av omprövning behöver annars påvisas för att en gemensamhetsanläggning ska kunna omprövas.

Om inte ett av de tre villkoren uppfylls kan gemensamhetsanläggningen inte omprövas. Även om ansökan inte går att genomföra debiteras den tid som lagts ner i ärendet. Då ska den eller de som ansökt om omprövning betala förrättningskostnaderna.

Ni behöver själva ta ställning till om det finns behov av att ompröva er gemensamhetsanläggning.

Litteratur och externa källor

Vissa förfrågningar ryms inte inom ramen för vår verksamhet. Ni kan därför behöva söka information och stöd i litteratur och externa källor.

Litteraturtips:

• Österberg, T. (2023). Samfälligheter. Handbok för samfällighetsföreningar (13:e uppl.). Stockholm: Norstedts Juridik. ISBN 9789139028109.

• Lundén, B. (2022). Samfälligheter. Praktisk handbok om skatt, ekonomi & juridik. Näsviken: Björn Lundén Information. ISBN 9789176952726.

Externa källor:

• REV - Riksförbundet Enskilda Vägar

• Villaägarnas Riksförbund

Eventuella villkor för kontakt med respektive aktör kan finnas.